Ci sono immobili che valgono talmente poco da non avere più neppure un mercato. Eppure, fino a quando non vengono formalmente classificati come ruderi, possono continuare a essere sottoposti alla tassazione patrimoniale, cioè all’Imu. È una delle storture che emergono dai nuovi dati dell’Agenzia delle Entrate sul patrimonio immobiliare italiano e che Confedilizia torna a mettere sotto accusa: il numero delle cosiddette “unità collabenti”, cioè i fabbricati completamente in rovina classificati catastalmente come F/2, continua infatti ad aumentare.
Nel 2025 gli immobili ridotti a ruderi hanno raggiunto quota 635.754, contro i 629.022 dell’anno precedente. In un solo anno l’incremento è stato dell’1,1%. Ma è il confronto con l’epoca precedente all’introduzione dell’Imu a raccontare davvero la dimensione del fenomeno: nel 2011 le unità collabenti erano 278.121. Oggi sono più del doppio, con un aumento di circa 129%.
La scartavetrata fiscale sul patrimonio
Il dato non significa, naturalmente, che sia stata l’Imu da sola a trasformare centinaia di migliaia di edifici in ruderi. Ma il meccanismo fiscale contribuisce a creare un incentivo paradossale: si continua a pagare su immobili che spesso non producono alcun reddito e che hanno un valore economico minimo o addirittura nullo.
Il problema riguarda soprattutto le aree interne e i territori che hanno subito spopolamento e abbandono. Sono immobili che possono deteriorarsi semplicemente perché nessuno ha interesse economico a recuperarli. E in alcuni casi il proprietario arriva persino a intervenire sull’edificio per sottrarlo alla tassazione, ad esempio rimuovendo il tetto e rendendolo formalmente inutilizzabile.
Il punto è proprio questo: l’Imu non scompare automaticamente perché una casa è ormai inagibile o inabitabile. L’imposta continua a gravare sull’immobile fino a quando questo non viene formalmente classificato come unità collabente. Il risultato è che il fisco finisce per trattare allo stesso modo, almeno sotto il profilo della tassazione patrimoniale, beni che hanno perso gran parte della loro capacità di produrre ricchezza.
Confedilizia: così si accelera il degrado
Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, invita la politica a non ignorare il fenomeno. «La politica non può continuare a ignorare che una parte significativa del nostro patrimonio immobiliare – spesso costituita da immobili di scarsissimo o nullo valore economico, situati in aree ormai spopolate – continua a deteriorarsi e in casi sempre crescenti addirittura a divenire fatiscente», sottolinea.
Per Spaziani Testa occorre considerare questo patrimonio come «una risorsa nazionale» e intervenire su più fronti, «dalle infrastrutture alla rigenerazione urbana, dalla riqualificazione al rilancio dei territori». Ma prima ancora di immaginare nuove politiche pubbliche, c’è una distorsione fiscale da correggere.
«È indispensabile affrontare anche il nodo dell’Imu, una patrimoniale che, gravando ogni anno su immobili spesso privi di qualsiasi redditività, contribuisce ad accelerarne il degrado anziché favorirne il recupero», afferma il presidente di Confedilizia.
È difficile, del resto, sostenere che una tassazione patrimoniale applicata a un bene senza reddito possa incentivare il proprietario a investirci. Se l’immobile non produce abbastanza valore da giustificare i costi di ristrutturazione, aggiungere ogni anno una tassa sulla sua semplice esistenza può trasformare una casa abbandonata in un problema ancora più difficile da risolvere.
Il paradosso dei ruderi
Il paradosso è evidente: mentre si parla continuamente di rigenerazione urbana, consumo di suolo e recupero del patrimonio esistente, il sistema fiscale può rendere economicamente sempre meno conveniente conservare immobili marginali. E il proprietario, stretto fra costi di manutenzione, eventuali lavori di recupero e imposte, può avere come unica prospettiva quella di lasciare che l’edificio cada definitivamente in rovina.
La crescita del 129% delle unità collabenti dal 2011 dovrebbe quindi essere letta anche come un campanello d’allarme sulla sostenibilità di una tassazione che colpisce il patrimonio senza interrogarsi abbastanza sulla sua effettiva capacità di produrre reddito. Se una casa è ormai un rudere, tassarla non la fa tornare abitabile. Al massimo rende più costoso arrivarci.
Enrico Foscarini, 16 agosto 2026
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