Perché Sinner (che ha tanti soldi) ha fatto un mutuo per comprare due immobili?

Perché persone molto ricche, o addirittura ricchissime, dovrebbero accendere mutui per acquistare un immobile invece di pagare tutto in contanti? La domanda è tornata di attualità dopo l’acquisto di due immobili di pregio a Milano da parte di Jannik Sinner, finanziati tramite una società con mutui da circa 4 milioni di euro. Un’operazione che ha acceso i riflettori su una strategia tutt’altro che rara tra gli High net worth individual e gli ultra-Hnwi, cioè persone con patrimoni investibili rispettivamente superiori a 5 e 30 milioni di dollari.

Dietro queste scelte non c’è alcun problema di liquidità. Al contrario, il ricorso al debito risponde a una logica sofisticata che combina efficienza fiscale, protezione patrimoniale e ottimizzazione finanziaria, trasformando il mutuo da costo a leva strategica.

Perché passare attraverso una società

La società non è un semplice schermo giuridico, ma uno strumento centrale nella pianificazione dei grandi patrimoni. Claudio Schettini, partner di Pirola Pennuto Zei & Associati ed esperto di fiscalità immobiliare, spiega che “la costituzione di una società non è quasi mai una mossa strategica isolata, ma si colloca all’interno di un progetto più ampio di architettura del patrimonio”.

Uno dei primi obiettivi è la cosiddetta segregazione patrimoniale. Lo strumento societario consente infatti di separare gli immobili dalla persona fisica, proteggendo il patrimonio da rischi personali e professionali. Ma per i grandi investitori la segregazione è solo il punto di partenza. Come osserva Schettini, la società risponde anche a esigenze di governance, di pianificazione nel lungo periodo e di organizzazione del passaggio generazionale.

La leva fiscale che fa la differenza

Il vero spartiacque tra investimento diretto e investimento tramite società è però la fiscalità. Acquistando immobili strumentali da mettere a reddito attraverso una società, è possibile dedurre dall’Ires e dall’Irap i costi di gestione, gli ammortamenti e soprattutto gli interessi passivi del finanziamento. A parità di rendimento lordo dell’immobile, il reddito effettivamente tassato risulta così molto più basso rispetto a quello di una persona fisica.

Nel caso degli immobili a uso ufficio, come quelli acquistati da Sinner, il vantaggio è ancora più evidente. Schettini precisa che “gli interessi passivi sono deducibili entro il limite del 30% del Risultato operativo lordo, ma quelli non dedotti possono essere riportati negli esercizi successivi”. Esiste inoltre una norma meno conosciuta ma decisiva per chi investe nel mattone a reddito. Gli interessi derivanti da mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione non sono soggetti al limite del 30% del Rol se la società è qualificabile come immobiliare di gestione, cioè se il valore dell’attivo e la maggior parte dei ricavi derivano da immobili locati.

In questo scenario, il debito non penalizza l’investimento, ma può diventare fiscalmente neutro o addirittura vantaggioso.

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Perché il mutuo conviene anche a chi ha molta liquidità

Oltre alla fiscalità entra in gioco una logica strettamente finanziaria. Per i super ricchi i mutui non sono un segnale di fragilità, ma uno strumento di efficienza. Come osserva Schettini, “si crea valore quando il rendimento dell’investimento supera il costo del debito”. Se l’immobile rende più del tasso di interesse del finanziamento, l’indebitamento aumenta il ritorno sul capitale proprio.

In termini tecnici, l’uso della leva consente di amplificare il rendimento del capitale investito, soprattutto in fasi di mercato in cui il costo del credito resta inferiore ai ritorni attesi del real estate. Inoltre, non immobilizzare tutta la liquidità permette di mantenere risorse disponibili per altri investimenti, migliorando la diversificazione complessiva del patrimonio.

La società come cassaforte di famiglia

Per molti grandi patrimoni, la società immobiliare diventa nel tempo qualcosa di più di un semplice veicolo di investimento. Spesso viene percepita come una vera e propria “cassaforte di famiglia”. Finché i redditi non vengono distribuiti come dividendi, la tassazione resta confinata al livello societario, consentendo di reinvestire la ricchezza all’interno del perimetro aziendale.

È frequente che una Srl nata per gestire immobili finisca per accogliere anche liquidità e partecipazioni. Nei patrimoni più strutturati questa logica si inserisce in un’organizzazione di tipo family office. Come racconta Schettini, si crea una holding di famiglia sotto la quale vengono segregate le singole società, ciascuna dedicata a una specifica asset class, sfruttando anche il consolidato fiscale per compensare redditi e perdite e aumentare l’efficienza complessiva del gruppo.

Il confronto con l’investitore privato

Per chi investe come persona fisica il quadro è molto diverso. In Italia l’unico vero vantaggio fiscale è l’esenzione dalla plusvalenza se l’immobile viene detenuto per più di cinque anni. Nel frattempo, però, i costi non sono deducibili e il reddito da locazione è tassato in modo più rigido, senza le leve disponibili per una società.

Letto in questa prospettiva, il caso Sinner perde ogni carattere eccezionale. È semplicemente l’esempio più visibile di una strategia consolidata, nella quale il debito non è un rischio da evitare, ma uno strumento per pagare meno tasse, proteggere il patrimonio e far lavorare il capitale in modo più efficiente.

Enrico Foscarini, 28 dicembre 2025

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