Per proprietari di case, negozi e altri immobili arriva una nuova serie di regole sui tributi locali. Il decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 147, entrato in vigore il 12 agosto, interviene sulla disciplina di Imu e Tari con l’obiettivo dichiarato di rendere più semplici gli adempimenti e favorire un rapporto più diretto tra contribuente e amministrazione.
La riforma punta soprattutto sulla digitalizzazione delle comunicazioni, ma introduce anche scadenze più ravvicinate per alcuni adempimenti. Per chi possiede o utilizza un immobile, quindi, la semplificazione dei modelli non significa necessariamente meno attenzione da prestare alle scadenze.
Imu, la dichiarazione diventa solo telematica
La novità più importante riguarda la dichiarazione Imu, che con il nuovo regime dovrà essere trasmessa esclusivamente online. Il decreto introduce un modello dichiarativo unitario, destinato a diventare l’unico strumento per comunicare le variazioni rilevanti ai fini dell’imposta e per attestare, quando previsto, il possesso dei requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni.
La scadenza, però, non cambia: la dichiarazione dovrà essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è iniziato il possesso dell’immobile oppure si è verificata una variazione rilevante ai fini dell’Imu. Il nuovo modello sarà definito con un successivo decreto del ministero dell’Economia. Nel frattempo restano utilizzabili i modelli attualmente in vigore.
La logica è quella di concentrare gli adempimenti in un unico canale digitale, riducendo la possibilità che ogni Comune richieda procedure differenti. Per il contribuente, tuttavia, la conseguenza è altrettanto chiara: quando scatta l’obbligo di dichiarazione, bisognerà rispettare le modalità telematiche previste dalla nuova disciplina.
Tari, la scadenza si accorcia a 90 giorni
È sulla Tari che arriva invece una modifica destinata a incidere più direttamente sulla vita quotidiana. La dichiarazione relativa all’inizio, alla variazione o alla cessazione dell’occupazione di un immobile dovrà essere presentata entro 90 giorni dall’evento. La nuova regola è operativa dal 12 agosto 2026.
Il termine sostituisce il precedente sistema, che consentiva di presentare la dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno successivo nei casi di variazione. Diventa quindi importante non rimandare l’aggiornamento della propria posizione tributaria: cambiare casa, iniziare una locazione, cessare l’occupazione di un immobile o modificare i dati rilevanti per la Tari può far scattare un nuovo adempimento.
La stretta sui tempi riguarda tanto le famiglie quanto le attività economiche. Per questo sarà necessario prestare particolare attenzione alla data dalla quale decorrono i 90 giorni, soprattutto quando si tratta di nuove occupazioni o variazioni dell’immobile.
Rendita catastale, il conto può arrivare dopo la causa
Un altro passaggio significativo riguarda i contenziosi sulla rendita catastale, cioè il valore che concorre alla determinazione della base imponibile dell’Imu. La nuova disciplina stabilisce cosa accade quando la rendita viene impugnata e la controversia si protrae nel tempo.
Durante il contenzioso, l’Imu continua a essere determinata sulla base della situazione prevista dalla disciplina vigente. Una volta arrivata la sentenza definitiva, però, Comune e contribuente possono dover fare i conti con le conseguenze della decisione.
Se dalla sentenza emerge una rendita maggiore rispetto a quella proposta, il Comune può recuperare la maggiore Imu dovuta entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la sentenza passa in giudicato. Sulle somme recuperate si applicano gli interessi legali, ma non le sanzioni.
Il meccanismo vale anche in senso opposto. Se dalla decisione definitiva risulta che il contribuente ha versato più del dovuto, può chiedere il rimborso delle somme non dovute entro lo stesso termine quinquennale. Il Comune deve effettuare il rimborso entro 180 giorni dalla presentazione dell’istanza.
Sanzioni più leggere, ma dal 2027
La riforma modifica anche il sistema delle sanzioni per le dichiarazioni Imu e Tari omesse o infedeli, ma con un effetto che scatterà soltanto per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027. Per le violazioni commesse nel 2026 continueranno quindi ad applicarsi le regole precedenti.
Per una dichiarazione omessa, la sanzione viene fissata al 100% del tributo non versato, con un importo minimo di 50 euro. Si tratta di una modifica rispetto alla disciplina precedente, che prevedeva una sanzione compresa tra il 100% e il 200% dell’imposta dovuta.
Diventa più favorevole anche il trattamento della dichiarazione infedele, cioè quella presentata con dati errati o incompleti. In questo caso la sanzione viene portata al 40% del tributo non versato, sempre con un minimo di 50 euro, rispetto alla precedente misura compresa tra il 50% e il 100%. La distinzione temporale è importante: a determinare quale regime si applica è la data della violazione, non quella nella quale il contribuente eventualmente provvede a regolarizzarla.
Ravvedimento, più spazio per mettersi in regola
Il decreto interviene anche sul ravvedimento operoso, ampliando la possibilità per il contribuente di correggere spontaneamente la propria posizione beneficiando della riduzione delle sanzioni. La regolarizzazione può avvenire anche quando siano già iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di controllo, purché non siano ancora stati notificati gli atti di liquidazione o di accertamento.
La modifica amplia quindi la finestra a disposizione di chi si accorge di avere una posizione irregolare e vuole mettersi in regola prima della notifica dell’atto. La logica della riforma è quella di favorire l’adempimento spontaneo, lasciando al contribuente un margine più ampio per correggere gli errori senza arrivare direttamente alla fase dell’accertamento.
Più digitalizzazione, ma scadenze da non perdere
Il decreto inserisce queste modifiche in un intervento più ampio sui rapporti tra contribuenti ed enti locali. Tra gli obiettivi indicati dalla norma ci sono la semplificazione degli adempimenti, una maggiore assistenza ai contribuenti, l’utilizzo degli strumenti digitali e il tempestivo rimborso delle somme incassate erroneamente.
C’è anche un rafforzamento degli strumenti di adempimento spontaneo: prima di procedere con l’accertamento, Regioni ed enti locali possono mettere a disposizione del contribuente informazioni utili a correggere la propria posizione e consentire il ricorso al ravvedimento.
Per i proprietari immobiliari, dunque, il nuovo quadro combina due elementi. Da una parte ci sono modelli più uniformi e procedure digitali, dall’altra termini che in alcuni casi diventano più stringenti. La regola pratica è semplice: meno carta non significa meno attenzione. Soprattutto per la Tari, la finestra dei 90 giorni rende necessario aggiornare rapidamente la propria posizione quando cambiano possesso, occupazione o caratteristiche dell’immobile.
Enrico Foscarini, 19 settembre 2026
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