Casa, ecco dove conviene investire

Guadagnare con le case, almeno in teoria, è semplice: “compra a poco e vendi a molto”, come suggerisce ironicamente Dan Aykroyd a Eddie Murphy in Una poltrona per due. Nella realtà immobiliare, però, riuscire nell’impresa è spesso più complicato che speculare sul succo d’arancia. Soprattutto oggi, in una fase di mercato matura e in città come Milano, ipotizzare forti plusvalenze in tempi brevi è tutt’altro che scontato.

Messa da parte la logica del capital gain, la vera domanda diventa quindi se la casa possa ancora rappresentare un investimento finanziario valido. È la classica “domanda delle cento pistole”, senza risposte semplici o definitive. Una questione che riguarda da vicino gli italiani, visto che secondo Banca d’Italia gli immobili residenziali rappresentano ancora circa il 45% della ricchezza delle famiglie, una quota rimasta sorprendentemente stabile nel tempo.

Prima casa: più risparmio che rendimento

Quando si parla di immobili è fondamentale distinguere tra abitazioni acquistate per uso diretto e case destinate alla locazione. Nel caso della prima casa, se l’orizzonte temporale supera i dieci anni, l’acquisto tende a rivelarsi conveniente, a patto di non essere costretti a vendere in una fase di forte calo dei prezzi o in tempi rapidi, perché l’illiquidità resta il principale limite del mattone.

Il vero rendimento, in questo caso, non è tanto finanziario quanto pratico: il risparmio sui canoni di affitto. Se poi si riesce anche a realizzare una plusvalenza alla rivendita, tanto meglio. Chi compra senza mutuo raggiunge prima il punto di pareggio, mentre con un finanziamento servono alcuni anni in più. Tuttavia, se il tasso del mutuo resta inferiore al rendimento teorico dell’affitto, come accade oggi, l’acquisto risulta economicamente sensato. Per chi si avvicina alla pensione, inoltre, evitare di pagare un affitto a vita e l’incertezza dei rinnovi contrattuali è spesso una scelta di buon senso.

Diverso il discorso per la seconda casa a uso vacanze. Dal punto di vista strettamente economico, l’affitto stagionale sarebbe quasi sempre più conveniente. Ma per chi può permetterselo, il valore di un rifugio personale, arredato a proprio gusto e disponibile in ogni momento, resta “senza prezzo”.

Case in affitto: dove il mattone rende davvero

Il quadro cambia radicalmente quando l’immobile viene acquistato per generare reddito da locazione. Analizzando i dati più recenti su prezzi e canoni, il rendimento lordo degli affitti nelle grandi città italiane si colloca in genere tra il 4% e il 7%, ma il dato netto, una volta considerate tasse e Imu, scende spesso di oltre un terzo.

A Milano, per esempio, il rendimento medio lordo si attesta intorno al 4,8%, che diventa circa il 3,1% netto. Quartieri periferici come Baggio o Ponte Lambro arrivano a rendimenti netti prossimi al 4%, mentre nelle zone centrali e di pregio, come Garibaldi o Arco della Pace, si fatica a superare il 2,2%. È il classico rovescio della medaglia: dove il rendimento è più basso, le prospettive di tenuta del valore nel tempo sono generalmente migliori.

Roma conferma lo stesso schema. I quartieri più prestigiosi, dal Centro Storico ai Parioli, offrono rendimenti inferiori al 3%, mentre nelle aree più periferiche si superano facilmente il 4% netto. La media della Capitale resta comunque intorno al 3,9%, leggermente sopra Napoli, dove il netto medio è circa del 3,8%, con punte molto elevate in zone come Barra e valori decisamente più contenuti a Posillipo e Marechiaro.

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Torino, Palermo e il confronto con i Btp

Tra le grandi città spicca Torino, dove i prezzi ancora relativamente bassi consentono rendimenti medi più elevati. Qui il rendimento netto medio supera il 4,5% e in alcuni quartieri periferici il lordo arriva addirittura a doppia cifra. Palermo e Genova mostrano numeri altrettanto interessanti, con rendimenti netti medi rispettivamente intorno al 4,7% e al 4,6%, i più alti tra gli otto capoluoghi analizzati. Bologna e Firenze, invece, scendono su livelli più contenuti, attorno al 3,5% netto.

Per avere un termine di paragone, oggi un Btp con scadenza a otto anni rende circa il 2,5% netto. Il mattone, quindi, continua a offrire un premio di rendimento, ma a fronte di maggiori rischi, costi di gestione e minore liquidità.

Affitti brevi e contratti alternativi: attenzione ai conti

I rendimenti analizzati si basano sui contratti liberi 4+4 anni, che consentono confronti omogenei. In alcuni casi i contratti a canone concordato possono risultare più convenienti sul piano netto grazie alla fiscalità agevolata, nonostante affitti più bassi. Gli affitti brevi, infine, possono essere molto redditizi solo ipotizzando tassi di occupazione elevati e costanti, una condizione che non si verifica in tutte le città né in tutte le zone.

Conviene ancora investire in casa?

La risposta, ancora una volta, è “dipende”. La casa resta un investimento centrale per le famiglie italiane, ma oggi non è più un bene da comprare a occhi chiusi. I rendimenti variano enormemente da città a città e persino da quartiere a quartiere. Chi cerca sicurezza patrimoniale tenderà a privilegiare le zone centrali, accettando rendimenti più bassi. Chi punta al reddito dovrà spingersi verso aree meno pregiate, mettendo in conto maggiori rischi e una gestione più attenta. In ogni caso, il mattone continua a essere un investimento possibile, ma solo se affrontato con numeri alla mano e aspettative realistiche.

Enrico Foscarini, 11 gennaio 2026

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