Il gettito come dogma: case “signorili” che lo sono solo per il Fisco

In Italia esiste un segmento minuscolo del patrimonio immobiliare a cui è stato affidato un ruolo sproporzionato nell’equilibrio fiscale nazionale. Si tratta di circa 32mila abitazioni classificate in categoria A/1, lo 0,1 per cento del totale, che pagano l’Imu anche se prima casa, con un onere medio annuo di 2.890 euro, che diventa superiore ai 5.400 euro nel caso di seconde case.

Si tratta di numeri che colpiscono non tanto per la loro entità assoluta, quanto per la logica che li sostiene: si tassa non ciò che un immobile produce, bensì ciò che lo Stato ha deciso che esso “sia”, sulla base di una classificazione rigida, costruita in un’epoca in cui la qualità abitativa era definita da criteri statici, e che oggi sopravvive come pretesto catasto-fiscale.

Il catasto come titolo fiscale

La contraddizione è resa evidente dal fatto che moltissime abitazioni classificate come “signorili” hanno perso da tempo le caratteristiche che ne giustificarono l’inquadramento: quartieri dequalificati, impianti obsoleti, inefficienza energetica, standard abitativi che non hanno nulla di straordinario. Non sorprende, quindi, che in dieci anni gli A/1 siano diminuiti dell’11,4 per cento: non perché siano sparite le abitazioni di pregio, ma perché i proprietari hanno cercato di adeguare l’inquadramento alle condizioni reali.

Il problema è tuttavia che l’operazione, quasi sempre, sfocia in contenzioso, perché il sistema è costruito su un principio implicito: la classificazione catastale non è un dato descrittivo, è un titolo fiscale, e come tale viene difeso.

Una recente decisione della giustizia tributaria piemontese, che ha riconosciuto il passaggio da A/1 ad A/2 per un immobile torinese che non presenta più alcun tratto qualificante – niente giardino, niente box, niente portineria, classe energetica scadente, ascensore non adeguato – evidenzia il nodo: le rendite catastali sono diventate, nel tempo, “narrazioni amministrative” incapaci di rappresentare l’evoluzione economica e urbanistica.

E lo Stato, pur rilevando l’obbligo dei proprietari di aggiornare le unità che hanno subito “mutazioni”, mantiene comunque un potere discrezionale che gli consente di ignorare tali mutazioni, anche senza accedere agli immobili, basandosi su confronti con altri edifici classificati secondo gli stessi criteri obsoleti.

La mappa del “pregio”

La fotografia dei dati territoriali rende la distorsione ancora più evidente: Milano, Firenze e Genova contano migliaia di A/1, con rendite medie che a Roma superano i 5.700 euro. Ma la distribuzione non segue logiche di qualità: in alcune province il numero di “signorili” è otto volte superiore alla media nazionale, e in territori insospettabili – Prato, Biella, Vercelli, Taranto, Imperia – il peso delle A/1 è sorprendente.

E ciò non deriva dal fatto che quelle città ospitino aristocrazie immobiliari, ha piuttosto origine nella circostanza che ospitino classificazioni immobiliari che nessuno ha adeguato nonostante il mondo sia cambiato. La mappa del “pregio” è quindi la mappa dell’inerzia, non della realtà.

Riformare la classificazione

Di fronte a siffatta clamorosa distorsione, la contromisura più razionale non è accelerare i declassamenti, è invece quella di mettere in discussione l’intera architettura classificatoria. Le categorie catastali residenziali, infatti, non rispondono più a un criterio di equità, esprimono in realtà una logica amministrativa che separa artificialmente ciò che il mercato non separa più.

È lecito chiedersi a questo punto se abbia ancora senso conservare un sistema fondato su sottocategorie che producono disparità, contenziosi e inefficienza, quando una soluzione più semplice – una sola categoria “A” per tutte le abitazioni – potrebbe fondarsi su valori reali, dinamici e verificabili.

In pratica, un catasto moderno non dovrebbe classificare la forma della casa, ma misurare il suo valore, aggiornandolo nel tempo attraverso indicatori oggettivi: vendite, canoni, riqualificazioni, degrado, condizioni del tessuto urbano.

Tanto anche considerando che il prezzo degli immobili non è mai stato e non è determinato dalla categoria catastale, nasce invece dall’incontro tra domanda e offerta, cioè dall’ordine spontaneo della società. Ignorare questo dato, o ritardarne il riconoscimento, non produce stabilità: produce una forma di tassazione scollegata dalla realtà, che finisce per punire il risparmio immobiliare, anziché sostenerlo.

La casa non è una colpa da espiare

La casa, in Italia, è stata la forma più tradizionale di accumulazione di ricchezza diffusa, e ha garantito stabilità sociale, mobilità intergenerazionale ed emancipazione dalla dipendenza economica. Tassarla sulla base di classificazioni rigide significa trasferire risorse ad uno Stato che non rischia e non produce, sottraendole a cittadini che hanno investito il proprio reddito per proteggere il futuro.

In questo modo l’abitazione non è più considerata come un progetto di sicurezza e autonomia, rappresenta al contrario una fonte permanente di prelievo, il cui valore non dipende dal mercato o dall’uso, deriva invece da un’etichetta amministrativa che l’amministrazione statale tratta come verità dogmatica.

La soluzione non consiste nel perfezionare le classificazioni o nel ridefinire le etichette catastali, perché l’abitazione non nasce come strumento fiscale, ma come istituzione economica attraverso cui individui e famiglie trasferiscono nel tempo risorse, lavoro e responsabilità. La casa rappresenta il principale presidio di autonomia e continuità, ed è progettata per garantire protezione dal rischio, non per alimentare un flusso permanente di entrate pubbliche.

Considerarla un patrimonio da monetizzare significa attribuire al possesso una natura sospetta, trasformando il risparmio immobiliare in una colpa da espiare e il contribuente in un soggetto tenuto a giustificare la propria posizione, come se l’accumulazione privata dovesse naturalmente convergere verso l’interesse collettivo.

Una fiscalità che utilizza l’immobile come base stabile di prelievo produce sfiducia, riduce la propensione all’investimento e deteriora la capacità di costruire futuro, perché scoraggia l’assunzione di rischio e penalizza chi ha scelto la casa come forma di protezione, anziché di rendita.

Un sistema moderno dovrebbe ribaltare questa logica: la casa non è un vizio da reprimere, è un progetto da proteggere. E uno Stato che non lo capisce non difende l’equità, ma l’inefficienza che lo alimenta.

Nicolaporro.it è anche su Whatsapp. È sufficiente cliccare qui per iscriversi al canale ed essere sempre aggiornati (gratis).