Come è ormai risaputo, la Commissione europea ha appena rimesso la crisi abitativa al centro della propria agenda con un nuovo pacchetto di misure sulla casa e con la proposta di Affordable Housing Act. Ed è proprio dai documenti di Bruxelles che emerge un dato capace di cambiare la prospettiva: all’Europa servono oltre due milioni di nuove abitazioni ogni anno, circa 650.000 in più rispetto agli 1,6 milioni attualmente costruiti.
La scarsità dell’offerta
Per anni il dibattito europeo sulla casa ha cercato quasi ovunque un colpevole: affitti brevi, seconde case, fondi immobiliari, piattaforme digitali, investitori, proprietari. Quel numero suggerisce invece una spiegazione assai più semplice: l’offerta non riesce a tenere il passo della domanda. Quando un bene richiesto è disponibile in quantità insufficiente, il suo prezzo sale. Non è una patologia del mercato né, di per sé, la prova di una speculazione: è anzitutto il segnale della sua scarsità.
La parte più interessante del nuovo pacchetto europeo è forse quella meno discussa. Accanto alla proposta sulla casa accessibile, la medesima Commissione invita Stati, Regioni e Comuni a utilizzare più efficacemente terreni e edifici disponibili, accelerare pianificazione e autorizzazioni, facilitare costruzioni e ristrutturazioni. L’esecutivo europeo sembra dunque riconoscere una verità quasi imbarazzante nella sua semplicità: per avere più case bisogna consentire a qualcuno di costruirle e rendere conveniente farlo.
Per troppo tempo le politiche abitative hanno cercato altrove la soluzione, intervenendo soprattutto sugli effetti della scarsità: bonus, sussidi, controlli, limiti e vincoli. Strumenti diversi, accomunati spesso dalla stessa illusione: poter modificare il prezzo o sostenere la domanda senza affrontare seriamente il problema della quantità di abitazioni disponibili.
Se dieci persone cercano cinque case, distribuire più denaro ai dieci aspiranti acquirenti non farà comparire una sesta abitazione. Può anzi aumentare la competizione per quelle esistenti. E comprimere per legge il prezzo delle cinque case non ne aumenta il numero: cambia soltanto il modo in cui la scarsità viene distribuita.
Henry Hazlitt ha spiegato con chiarezza ciò che accade quando il potere pubblico tenta di correggere per legge il prezzo di un bene scarso. Se il prezzo viene mantenuto al di sotto di quello che si formerebbe sul mercato, la domanda cresce mentre l’offerta viene scoraggiata. Il risultato rischia così di essere opposto a quello perseguito: invece di attenuare la scarsità, la si aggrava.
Il prezzo
Il punto, però, non riguarda soltanto gli incentivi. Riguarda anche le informazioni che il prezzo trasmette. È qui che il ragionamento di Friedrich A. von Hayek completa quello dell’economista statunitense. Il prezzo non è una cifra più o meno gradita al compratore, ma un segnale che condensa conoscenze disperse tra individui, imprese, proprietari, costruttori e consumatori. Nessuna autorità può raccogliere e aggiornare continuamente tutte queste informazioni, perché esse dipendono da circostanze locali, aspettative, costi e valutazioni che cambiano di continuo. L’ordine di mercato utilizza, ha osservato lo scienziato austriaco, molta più conoscenza di quanta ne possa essere posseduta da una singola mente o usata da un’organizzazione.
Applicato alla casa, il ragionamento è semplice. Se in una città le abitazioni disponibili diventano poche rispetto a chi vuole comprarle o affittarle, i prezzi salgono. Quel movimento informa chi cerca casa, ma anche chi potrebbe offrirne una. Al primo dice che il bene è scarso; al secondo segnala che esiste un’opportunità per costruire, recuperare, trasformare o riportare sul mercato immobili.
Gli ostacoli della politica
Il problema nasce quando il segnale arriva ma l’offerta non riesce a rispondere. Un prezzo elevato dovrebbe attirare capitale e stimolare nuove costruzioni. Se però edificare richiede anni, trasformare un immobile è difficile, i vincoli urbanistici si moltiplicano, la tassazione erode il rendimento e le regole cambiano continuamente, l’incentivo perde forza. La scarsità persiste e i prezzi continuano a salire.
A quel punto la politica tende spesso ad accusare il mercato di un risultato prodotto anche dagli ostacoli che essa stessa ha creato. Nascono nuovi bonus, controlli e restrizioni. Hazlitt aveva descritto anche questo meccanismo: quando le conseguenze del primo intervento diventano visibili, il potere pubblico tende a introdurne altri per correggerle, allargando progressivamente il raggio del controllo.
C’è poi il profitto, spesso rappresentato come uno dei colpevoli della crisi abitativa. In realtà, un rendimento elevato segnala una domanda insoddisfatta e richiama risorse verso ciò che manca. Ancora lo studioso americano ha sottolineato che la prospettiva del profitto spinge chi è già presente in un settore ad ampliare la produzione e attira nuovi produttori. Prezzi e profitti orientano così lavoro e capitale verso i beni maggiormente richiesti.
Come aumentare l’offerta
Per questo il dato delle 650.000 abitazioni mancanti assume un significato politico enorme. Non dice soltanto che servono più alloggi. Dice che l’attuale sistema europeo non riesce a produrne abbastanza. Prima di cercare nuove categorie da regolamentare bisognerebbe chiedersi perché costruire, recuperare o trasformare un immobile sia diventato così lento, costoso e incerto.
L’offerta, peraltro, non cresce soltanto edificando nuovi quartieri. Aumenta quando un proprietario ristruttura un appartamento degradato, divide un immobile troppo grande, trasforma un edificio inutilizzato o riporta sul mercato una casa vuota. Anche queste decisioni dipendono dagli incentivi: se costi, tasse, tempi e rischio regolatorio superano il rendimento atteso, quell’abitazione resta fuori dal mercato.
In definitiva, una politica seria sulla casa dovrebbe partire da qui: rendere disponibili i terreni, abbreviare le procedure, ridurre gli ostacoli urbanistici, alleggerire la fiscalità e garantire certezza del diritto. Non è un regalo ai costruttori o ai proprietari, ma il presupposto perché costruire, recuperare e mettere sul mercato nuove abitazioni torni a essere conveniente.
La Commissione europea sembra avere finalmente individuato una parte decisiva del problema. Se all’Europa mancano circa 650.000 abitazioni ogni anno, la priorità non è amministrare meglio la scarsità, bensì creare le condizioni perché convenga ridurla: costruendo, recuperando e riportando sul mercato le case che mancano.
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